【老朽アパートをお持ちの方へ】リノベーションで行う賃貸アパートの有効活用策
アパートの賃貸経営で家賃収入を得ているものの、建物の老朽化で空室が目立つようになったり、家賃水準が下がったりして悩んでいるオーナー様も少なくないのではないでしょうか。老朽アパートを魅力的な物件にして競争力を上げるには、リノベーションするのがおすすめです。
この記事では、老朽アパートをリノベする際のポイント、リノベによる有効活用策を解説。さらに、老朽アパートのオーナー様にぜひ活用してほしいサービスも紹介します。
老朽化したアパートをリノベする際の5つのポイント
老朽化したアパートでもリノベーションすれば、現代のライフスタイルに合った賃貸物件に生まれ変わらせることができます。リノベの際には、次の5つのポイントを押さえておきましょう。
（1）物件の良さを生かす
老朽化したアパートをどれだけきれいにリノベしたとしても、新築物件と比較すればどうしても古い箇所は目立ってしまいます。単にきれいな物件にするだけでは新築物件との競争になってしまい、家賃を下げざるを得なくなってしまうでしょう。
老朽アパートをリノベするときは、古い木造アパートならではの魅力を引き出したいところです。品質に問題のない柱や設備はあえてそのまま残したり、内外装にアンティーク感のある部材を使用したりすることで、新築には出せない「味」を演出できます。
（2）ターゲットのニーズを取り入れる
単にきれいにリノベするだけでは新築や築浅物件に勝てないことは、上でも紹介しました。周辺の競合物件と差別化して空室率を改善するには周辺エリアのマーケットを調べ、ターゲットを明確にすることが大切です。そのうえで、その層のニーズを積極的に取り入れたリノベを行いましょう。
例えば、学生の多いエリアであれば、セキュリティを高めて女性専用にすることで、女子学生のニーズを獲得できます。公園や川が近い物件なら、ペット対応の設備を設けてペット可にすれば、ペットを飼っている方の入居が期待できるかもしれません。
（3）水回りの使い勝手を改善する
老朽アパートでネックとなるのが、浴室やトイレなど水回りの老朽化です。
不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」の調査によれば、住まい探しの絶対条件として1位に輝いたのは「バス・トイレ別」でした。加えて、7位に「洗面所独立」、8位に「追焚機能」がランクインしており、水回りの設備が物件選びに大きく影響することがわかります。
老朽アパートをリノベする際も、水回りはしっかりと見直しておきたいところ。バス・トイレ別は基本として、温水洗浄便座や追い焚き機能付きの浴室、収納の充実した洗面所など、暮らしを豊かにする設備は積極的に採り入れるとよいでしょう。
（出典）LIFULL「LIFULL HOME'S『できれば検索』における「住まい探しの絶対条件」ランキング2023「オートロック」「追焚機能」「南向き」が全国的に急上昇」
https://lifull.com/news/29700/
（4）インスペクションで建物の安全性をチェックする
リノベは既存建物の構造をそのまま生かすので、構造そのものが老朽化していないか、事前に確認しておく必要があります。建物強度や耐震性が十分でなければ、補強工事をしなければなりません。他にも、雨漏りやシロアリによる食害など、強度に影響するような不具合がないかもチェックが求められます。
そのため、老朽アパートのリノベでは、あらかじめプロの検査員によるインスペクションを行うのがおすすめです。インスペクションは「住宅診断」とも呼ばれ、建物の現況を把握することができます。
インスペクションの結果をベースに必要な対策を講じれば、築年数が経過していても安心して入居できるアパートになるでしょう。
（5）費用対効果をしっかり検討する
ここまで紹介した内容をすべて実施できれば、かなり魅力的な物件に生まれ変わるに違いありません。しかし、何をやるにもコストがかかります。せっかく大きな費用をかけてリノベーションしても、費用回収できるだけの家賃収入が見込めなければ、投資の意味はありません。
リノベーション検討時には、どれくらい家賃アップが見込めるかを試算し、何年で投資回収できるかをシミュレーションします。あくまでも、費用対効果が見込める範囲で投資を行うよう心がけましょう。
リノベーションによる賃貸アパートの有効活用策4選
ターゲットを絞った賃貸住宅として貸し出す
マーケティングを行ったうえでターゲットを絞ると、より競争力のある賃貸アパートを目指せます。海外風やホテルライクな内装デザインにする、コンロを本格的なものにして料理好きが好むキッチンを作る、防音ブースを設けて楽器演奏や動画配信に対応するなど、何か一つ物件の強みを打ち出すだけでも、入居者が集まりやすくなるでしょう。
ただ、ターゲットを絞りすぎてとがった内外装にすると、かえって入居者が見つかりにくくなる可能性もあります。周辺に想定ターゲットが一定数いることを確認してから、プランを具体化するのが大切です。
民泊として貸し出す
老朽アパートをリノベーションして、民泊としてゲストに貸し出す方法もあります。訪日外国人観光客の増加により、観光需要の高い地域や都市部では民泊の需要が拡大中。民泊として営業するには法的な基準を満たす必要があるものの、住宅設備が整っているアパートであれば、比較的基準を満たしやすくなっています。一定の稼働率を維持できれば、アパート賃貸を上回る利回りも期待できるでしょう。
一方で、年間180日までしか運営できない点や、ゲストによるマナー違反のおそれがある点など、アパート経営にはないリスクがあるので注意が必要です。
アトリエ・ギャラリーとして貸し出す
アパートの一部を利用して、アトリエやギャラリーとして貸し出している事例もあります。絵画やアート作品を飾るスペースなので、まとまったスペースとピクチャーレールなどがあれば十分に成立するのがメリット。投資額を抑えながら、レンタル収入を得られる可能性があります。
単なる住宅街にあっても需要が見込めないため、駅近や芸術大学の近くなどに立地する賃貸アパートにおすすめの活用方法です。
キッチンスタジオ・レンタルキッチンとして貸し出す
賃貸アパートの面白い活用事例として、キッチンスタジオやレンタルキッチンとして貸し出す方法も挙げられます。キッチン周りに本格的な機器を導入し、キッチン付きのレンタルスタジオ・レンタルルームとして貸し出すのです。
料理教室やフード系の少人数講座の会場としての利用が考えられるほか、キッチンカーの仕込み場所としてのレンタル需要も考えられます。保健所の許可など所定の手続きが必要になるため、検討する場合は事前にしっかり確認しておきましょう。
老朽アパートの救世主！大和ハウスウッドリフォームの「賃貸アパート応援プロジェクト」
ここまで老朽アパートのさまざまな活用方法を紹介しましたが、実際にリノベを考えるとなると、判断しきれないオーナー様も多いのではないでしょうか。
大和ハウスウッドリフォームでは、そんな老朽アパートをお持ちのオーナー様を対象として「賃貸アパート応援プロジェクト」を提供しています。
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一括借上なら入居者募集から管理業務まで、提携する賃貸管理会社に任せることができるので、オーナー様は余計な手間や時間をかけることなくアパート経営が可能です。なお、建物の状況や周辺ニーズなどによって、一括借上ができるかどうかは異なってきます。
老朽アパートをどう活用しようか迷っているなら、まずは大和ハウスウッドリフォームまでお気軽にご相談ください。
リノベーションで老朽アパートを再び魅力あふれる物件に！
賃貸アパートは老朽化すると競争力が低下し、入居者が集まりにくくなったり、家賃水準が相場より低くなったりするなど、さまざまな問題が発生します。建て替えるには相当な費用がかかるため、リノベーションをして物件の魅力を高めるのがおすすめです。
リノベーションする際は、単にきれいにするだけではなく、既存の建物の良いところを生かすなど、新築物件とは異なる魅力を引き出すようにしましょう。
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