リフォームやリノベーションを計画するうえで、必ず押さえておきたいのが「建ぺい率」というルールです。これは、敷地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを定めるもので、知らずに計画を進めると希望のプランを叶えられないおそれがあります。

この記事では、リフォーム前に押さえておきたい建ぺい率の基本や容積率との違い、リフォーム・リノベーションで注意すべき点に至るまで、家づくりに欠かせない知識をわかりやすく解説します。

建ぺい率とは？容積率との違いも解説

建物の規模に関わるルールには、建ぺい率と並んで「容積率」も挙げられます。どちらも建物の大きさを制限するものですが、その意味合いは異なります。まずは、それぞれの定義と違いを正しく理解しましょう。

敷地に建てられる建物の規模を定める「建ぺい率」

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。建築面積は建物を真上から見たときの広さのことであり、「敷地をどれだけ建物で覆っているか」を示すのが建ぺい率と考えればよいでしょう。建ぺい率の計算方法は次のとおりです。

　建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

例えば、建ぺい率の上限が50％の土地なら、敷地の半分までの広さを使って建物を建てられます。

敷地に建てられる建物の床面積を定める「容積率」

次に容積率は、敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合を示します。こちらは建物の平面的な広さだけでなく、階数を重ねた立体的なボリュームを制限するルールです。容積率は、次の計算式で求められます。

　容積率（％） ＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

2階建てや3階建ての建物では各階の床面積を足し合わせるため、容積率は100％を超えることも珍しくありません。

建ぺい率と容積率の計算シミュレーション

ここで、具体的な数値を用いてシミュレーションしてみましょう。一例として100m2の土地に、建築面積60m2、1階床面積60m2・2階床面積50m2の家を建てるケースで考えます。

この場合の建ぺい率は、建築面積60m2を敷地面積100m2で割って算出します。

　60m2（建築面積） ÷ 100m2（敷地面積） × 100 ＝ 60％

一方、延床面積は1階と2階の合計で110m2となるため、容積率は次のように計算することが可能です。

　110m2（延床面積） ÷ 100m2（敷地面積） × 100 ＝ 110％

建ぺい率を設定する目的とは？

そもそも、なぜ建ぺい率という制限が設けられているのでしょうか。これには、私たちが安全で快適に暮らせる街をつくるための3つの目的があります。

火災が燃え広がるのを防ぐため

建ぺい率を制限して、敷地内に必ず一定のスペースを設けることで、建物同士の間に適切な距離が生まれます。この空間的なゆとりは、万が一火災が起きた際に、隣の建物へ延焼するのを防ぐための大きな役割を果たします。日本の都市部では、木造住宅が密集している地域が多いため、建ぺい率で一定のゆとりをもたらすことの意義は大きいといえるでしょう。

日当たりや風通しを確保するため

もし建ぺい率に制限が設けられず、敷地いっぱいに建物がひしめき合っていたら、それぞれの建物の日当たりや風通しが悪化してしまいます。建ぺい率によって、各建物の周囲に一定のスペースを設けることにより、最低限の採光や通風を確保し、衛生的で快適な居住環境を確保しているのです。

ゆとりある街並みを作るため

建ぺい率制限によって建物と建物の間にゆとりが生まれると、圧迫感のない、整然とした美しい街並みが形成されます。敷地の空いたスペースに植栽などが設けられれば、自然環境を感じられるようになったり、お互いのプライバシーを確保できたりして、良好な景観や住環境の維持・向上にもつながるでしょう。建ぺい率は個々の建物だけでなく、街全体の住みやすさを確保するための大切なルールなのです。

 建ぺい率と用途地域の関係

建ぺい率の上限は全国で一律に決められているわけではなく、土地がどの「用途地域」に属するかによって定められています。ここでは、建ぺい率と用途地域の関係について詳しく見ていきましょう。

建ぺい率の制限に関わる「用途地域」とは？

用途地域とは、市街地などの計画的な街づくりを実現するため、土地の使いみちについて大まかなルールを定めたエリアの区分方法のひとつです。都市計画法に基づき、住居系・商業系・工業系など、立地特性に合わせた全13種類の地域に分けられています。用途地域を含む地域ごとの都市計画は、市町村（東京23区は東京都）が決定します。

用途地域ごとの建ぺい率一覧

用途地域ごとに定められている建ぺい率の上限は、以下のとおりです。

建ぺい率が緩和されるケース

基本的に建ぺい率は、市町村が定めた都市計画の用途地域にしたがって決まりますが、特定の条件を満たす土地では、建ぺい率の制限が緩和される場合があります。例えば、次のような特徴に当てはまるケースでは、定められた建ぺい率に10％加算されるのが一般的です。

・自治体が定める条件を満たす角地や、2本以上の道路に面する土地

・敷地の一部の面が公園や広場などに接している土地

・防火地域内に耐火建築物を建てる場合

なお、加算の条件や加算される建ぺい率の割合は自治体によって異なることがあるため、あらかじめお住まいの自治体窓口に確認しておきましょう。

異なる用途地域にまたがる土地の建ぺい率の考え方

一つの敷地が、建ぺい率の異なる複数の用途地域にまたがっているケースも考えられます。この場合、それぞれのエリアの面積割合に応じて按分する「加重平均」という方法で、敷地全体の建ぺい率を算出します。

例えば、200m2の土地が「第1種低層住居専用地域（建ぺい率50％）」に120m2、「第1種住居地域（建ぺい率60％）」に80m2またがっている場合を考えてみましょう。

まず、各地域で建築可能な面積の上限を計算します。

　(120m2 × 50％) ＋ (80m2 × 60％) ＝ 60m2 ＋ 48m2 ＝ 108m2

この108m2が、敷地全体で建築できる最大の建築面積です。よって、敷地全体の建ぺい率は108m2 ÷ 200m2 × 100 ＝ 54％ となります。面積の大きい用途地域の数値を、そのまま当てはめるわけではないので注意しましょう。

建ぺい率が影響するリフォーム・リノベーション

建ぺい率は新築時だけではなく、リフォームやリノベーションを行う際にも密接に関わってきます。計画を進める前に、建ぺい率が影響するケースを確認しておきましょう。

大規模修繕や大規模の模様替え

建物の骨格となる主要構造部（壁、柱、2階以上の床、梁、屋根、階段）の一種以上を、半分を超えて修繕・模様替えする工事は「大規模修繕・模様替え」に該当し、建築確認申請が必要です。

建築当時は適法でも、その後の法改正で現行の建ぺい率に合わなくなった「既存不適格」の建物も少なくありません。既存不適格でも住み続けることに問題はありませんが、建築確認申請時には、現行の規定に適合させる必要があります。もし現行の建ぺい率制限をオーバーしていれば、減築などの対応が求められるでしょう。

ちなみに、2025年4月に建築基準法が改正され、これまで申請が不要だった小規模な木造住宅など（4号建築物）でも、大規模な修繕・模様替えには建築確認申請が必須となったので注意しましょう。

10m2を超える増築

床面積を増やす「増築」では、増築部分の面積が10m2を超える場合に建築確認申請が求められます。当然ながら、増築後の建築面積が敷地の建ぺい率の上限を超えないよう計画しなければなりません。少しの増築のつもりが、うっかり建ぺい率オーバーになってしまうこともあるため、事前の綿密な計算が不可欠でしょう。

防火地域・準防火地域における増築

敷地が防火地域または準防火地域に指定されている場合、増築時のルールはより厳しくなります。これらの地域内では、増築面積がたとえ10m2以下であっても、建築確認申請を行わなければなりません。これは、火災の危険性が高いエリアにおいて、安全性を確保するための特別な規定です。

敷地に定められた建ぺい率の調べ方

リフォームを検討している住宅が建つ敷地の建ぺい率を知るには、いくつかの方法があります。

自治体のWebサイトで確認する

最も手軽なのは、市町村のWebサイトで「都市計画図」を閲覧する方法です。用途地域ごとに色分けされており、建ぺい率や容積率も確認できます。

役所の窓口で相談する

土地が用途地域の境界線上にあるなど、図面で判断がつきにくい場合は、役所の都市計画課などの担当窓口に直接相談するのが確実です。

不動産会社に聞く

土地や中古住宅の購入を検討中であれば、取引を依頼している不動産会社に確認するのが、最もスムーズで間違いのない方法でしょう。

まとめ

建ぺい率は、安全で快適な住環境を維持するために設けられた、家づくりの基本ルールのひとつです。敷地に対して建てられる建物の平面的な広さを定めるものであり、容積率と合わせて建物の規模を決める鍵となります。

新築時はもちろん、リフォームやリノベーションで増改築を伴う場合、現行の建ぺい率を守れているかの確認は必須です。これからリフォーム・リノベーションを行うなら、定められた建ぺい率を忘れずにチェックしておきましょう。