【新耐震/旧耐震】よく目にするけど、実際のメリット・デメリットとは？
家を選ぶうえで耐震性が気になる方も多いのではないでしょうか。建築基準法に基づき、建物に求められる耐震性能の基準を表したものが「耐震基準」です。
耐震基準には「新耐震基準」と「旧耐震基準」があります。耐震性能の観点では新耐震基準で建てられた家に軍配が上がりますが、旧耐震基準でも必要な対策を講じれば、安心に暮らせる家にすることが可能です。
この記事では、新耐震基準と旧耐震基準の家それぞれのメリット・デメリットを解説。旧耐震基準の家に安心して住むための方法も紹介していきます。
新耐震基準・旧耐震基準とは？
そもそも新耐震基準・旧耐震基準とはどのような基準なのでしょうか。各基準の内容と見分け方について見ていきましょう。
耐震基準：震度6強〜7程度の地震にも耐えられる基準
1981年の建築基準法改正以降、現在も使用されている耐震基準が「新耐震基準」です。新耐震基準では、震度6強〜7程度の大きな地震でも倒壊しないことが基準となっています。また、震度5強程度の中規模地震において、ほとんど損傷しないことも求められます。
新耐震基準における耐震性能は、建物の強度だけでなく、一定規模以上の建物における粘り強さや強度のバランスも考慮されるのが特徴です。
旧耐震基準：震度5強程度の地震に耐えられる基準
新耐震基準に対して、1981年の建築基準法改正以前に用いられていた耐震基準が「旧耐震基準」です。旧耐震基準では、震度5強程度の中規模地震で倒壊せず、破損があったとしても補修すれば住み続けられることを基準 としています。震度6〜7程度の大きな地震による影響は想定されておらず、耐震性能では新耐震基準に劣ります。
建築確認日で見分けられる新耐震と旧耐震
新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件を見分けるには、その物件の建築確認日をチェックする必要があります。具体的には、1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれている物件は新耐震基準、1981年5月31日以前におこなわれている物件は旧耐震基準で建てられています。
チェックすべきは建築確認日であり、竣工日ではないというのがポイントです。建築確認通知書や建築確認台帳記載事項証明といった、建築確認日の記載されている書類を確認するようにしましょう。
参考：新耐震基準とは？求められる耐震性や旧耐震基準との違いを徹底解説
新耐震物件のメリット・デメリット
旧耐震基準よりも高い耐震性能が求められる新耐震基準の物件には、どのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。
新耐震物件のメリット
中古住宅選びにおいて「新耐震物件を選ぶべき」と言われることがあります。新耐震物件がおすすめされるのは、次の2つのメリットがあるからです。
耐震性能が高く安心して暮らせる
新耐震物件のメリットとして真っ先に挙げられるのが耐震性能の高さです。先述のとおり、新耐震物件は震度6強〜7程度の大きな地震でも倒壊しない構造です。日本では1995年阪神・淡路大震災、2011年東日本大震災、2016年熊本地震など、各地で大地震が発生しています。大地震にも耐えうる構造の家なら、いざというときにも安心して暮らせるでしょう。
住宅ローン控除などの優遇制度が受けられる
新耐震物件は住宅ローン控除などの優遇制度が受けられる点も大きなメリットです。住宅ローン控除では、借入期間10年超の住宅ローンを利用して中古住宅を取得した場合、その年のローン残高に対して0.7％分の税額控除が受けられます。
本制度の要件の一つとして「1982年1月1日以後に建築された物件」というものがあります。1981年6月1日以降に建築確認を受けていれば新耐震基準を満たすため、1982年以降に建築された物件は自動的に新耐震基準を満たすと判断されるのです。
他にも、新耐震物件であることが要件とされている制度はさまざまあります。たとえば、固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用するには「建築確認日が1981年6月1日以後であること」が条件です。
ただし、いずれも新耐震基準に適合していることを証明できれば、1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件でも制度や商品を利用できます。
参考：中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
新耐震物件のデメリット
中古物件選びでおすすめされることの多い新耐震物件ですが、次に挙げるようなデメリットもあるので注意しましょう。
築浅物件は物件価格が高め
新耐震物件の中でも、特に築年数が浅い物件は価格が高くなります。一般的に新築時が最も価格が高く、築年数を経るごとに物件価格は下がっていくものだからです。リフォームやリノベーションを前提に購入する場合、さらにコストが必要となるケースもあるでしょう。
「2000年基準」を満たしていない物件がある
実は、新耐震基準は2000年に改正（2000年基準）されています。2000年基準は阪神・淡路大震災を受けて改正されたもので、2000年6月1日以降の建築確認で使用されている基準です。それまでの新耐震基準の内容をより強化したものになっており、特に木造住宅では耐震性能が大きく見直されています。
新耐震物件であっても、2000年5月31日以前に建築されたものは2000年基準で建てられていません。新耐震物件だから大地震にも強くて安心、とは言い切れない点は要注意です。
旧耐震物件のメリット・デメリット
続いては、旧耐震物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。
旧耐震物件のメリット
中古物件選びでは避けられることも多い旧耐震物件ですが、以下2つのメリットがあることも認識しておきたいところです。
物件価格が割安な傾向がある
先ほど説明したとおり、不動産は通常築年数が経過するにつれて価格が下がっていきます。一定の築年数が経過すると法定耐用年数を超過し、建物価格はほぼゼロという物件もあります。新築や築浅に比べると割安で取得できるため、リフォーム・リノベーションを前提とする場合、トータルコストを抑えられる可能性があるでしょう。
好立地なケースが多い
駅近や中心市街地など利便性の高い立地は人気のため、すでに建物が立ち並んでいるケースが大半です。新築物件を建てられる土地は限られており、新築物件を購入すると価格が高くなってしまいます。築古の中古物件はこうした好立地に建っているケースも多く、利便性の高い物件を比較的安価に取得できるのも、旧耐震物件のメリットといえるでしょう。
旧耐震物件のデメリット
旧耐震物件が避けられる傾向にあるのはデメリットがあるからです。以下2つのデメリットを解消することができれば、旧耐震物件も有力な選択肢になります。
強度によっては耐震補強のコストがかかる
旧耐震物件の最大のデメリットといえるのが、耐震性能が不足している場合がある点です。十分な耐震性能を有していない物件は、コストをかけて耐震補強をおこなわなければなりません。物件取得がいくら安くても、耐震補強コストが上乗せされると大きな費用がかかってしまいます。
なお、旧耐震物件だからといって、必ずしも新耐震基準を満たさないというわけではありません。築年数が古くても頑強に作られている物件もあるからです。そのため、旧耐震物件の購入を検討する際には、まず耐震診断で強度を確認すると良いでしょう。
住宅ローン控除などの優遇制度に制限がある
新耐震物件のメリットで紹介したとおり、住宅ローン控除をはじめとする優遇制度や住宅ローン商品などには、新耐震物件を利用要件としているものが多くあります。加えて、不動産取得税・登録免許税の優遇などでも同様の要件が設けられています。
旧耐震物件の場合、耐震基準適合証明書の提出や物件調査による適合証明などが求められるため、注意が必要です。
旧耐震物件に安心して住む方法とは
旧耐震物件にはメリットもあるものの耐震性能に不安が残るケースもあります。旧耐震物件に安心して住むためには、どのような方法が有効なのか見ていきましょう。
耐震診断で強度を確認する
新耐震・旧耐震を見分ける方法として、建築確認日をチェックするとよいと紹介しました。しかし、旧耐震物件だからといって、必ずしも新耐震基準を満たしていないわけではありません。築年数が古くても頑強な構造で、新耐震基準レベルの耐震性を有している場合もあるからです。
旧耐震物件を検討する際には、まず過去に耐震診断が行われた記録がないか確認しましょう。耐震診断の記録がない場合、費用をかけて耐震診断を実施する必要があります。十分な耐震性を有するという診断結果であれば、耐震基準適合証明書を取得することで住宅ローン控除などの活用も可能です。
なお、耐震基準適合証明書は物件引渡し前に取得するのがベスト。物件引渡し後の発行だと、不動産取得税や登録免許税などの減税措置を受けられなくなってしまいます。
参考：耐震基準適合証明書で住宅ローン控除が受けられる！？必要な費用や取得方法などを解説
耐震補強で耐震性能をアップする
耐震診断で耐震性が不足している場合でも、耐震補強工事を行えば安心して住むことができます。耐震補強工事によって耐震性が確保されれば、耐震基準適合証明書も取得できるでしょう。
大和ハウスウッドリフォームでは「住まいまるごと再生システム」で中古戸建てを再生する方を対象に、無料で耐震診断を行っています。耐震性に不足があっても制震装置＋耐震補強を標準搭載しているので、旧耐震物件でも永く住み続けられるでしょう。
旧耐震の家の再生は大和ハウスウッドリフォームにご相談を
1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震の家は一般的に物件価格が安く、好立地なものも多いのがメリットです。一方で、新耐震で建てられた家に比べて耐震性が劣る可能性があります。旧耐震の家を選ぶ際には耐震診断を実施したうえで、必要に応じて耐震補強を行うことが重要です。
旧耐震の家を再生して永く住み続けられるようにしたい方は、ぜひ大和ハウスウッドリフォームにご相談ください。「住まいまるごと再生システム」で、旧耐震の家を地震に強い快適な住まいに生まれ変わらせましょう。
