自宅をリフォームすることで相続税対策につながると聞いたことがある方もいるかもしれません。ただ、すべてのリフォームが相続税対策につながるわけではないので注意が必要です。

この記事では相続を見据えた自宅のリフォームを検討されている方に向けて、相続税対策になるリフォームの手法を紹介します。相続税対策としてリフォームを行う際の注意点も解説しますので参考にしてください。

相続税対策になるリフォームとは

なぜ自宅をリフォームすると相続税対策になるといわれるのでしょうか。ここでは大きく2つのパターンに分けて、リフォームを活用した節税のスキームや要件を解説します。

リフォームで現金の相続額を減らして節税

相続財産の評価額に応じて相続人に課せられるのが相続税です。節税するには相続財産の評価額を小さくする必要があります。

相続前に現金や預貯金を使って自宅をリフォームした場合、相続財産の観点からすると、財産の種類が現金・預貯金から不動産に置き換わったととらえることができます。これが「リフォームが相続税対策になる」とされる重要なポイントです。

現金や預貯金の相続税評価額は額面どおりなので、現金100万円を相続すれば100万円に対して相続税がかかります。一方、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算すると定められており、固定資産税評価額と同額というのが原則 です。

固定資産税評価額とは、総務大臣が定める基準に基づいて市町村によって求められる固定資産の評価額のこと。そもそも固定資産税評価額は実際の市場価格に比べて低めに設定されるうえ、リフォームで評価額が増えなければ相続税額も変わらないことになります。

つまり、現金や預貯金の相続額を減らすことで節税が可能というわけです。

小規模宅地等の特例を利用して節税

リフォームを活用した相続税対策としてもう一つ挙げられるのが、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることで節税につなげるというものです。

小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅・敷地、被相続人が事業を行っていた宅地などを一定の相続人に相続する場合、土地の相続税評価額が最大80％減額されるという制度です。

建物については適用されないものの、土地評価額の減額幅が大きいので節税効果も絶大です。要件に該当するようリフォームを実施すれば、この特例の適用を受けられる可能性があります。

（1）リフォームで二世帯住宅にして同居する

相続人が住んでいた自宅を子や孫などの親族が相続する場合、同特例の適用を受けるには「その家に同居していたこと」が条件となります。なお、相続人の配偶者や「家なき子」（3年以上賃貸住宅に居住など一定の要件を満たす親族）が相続する場合は関係ありません。

同居していた期間に関する制限は特に設けられていないため、相続発生前に二世帯住宅へリフォームし、相続する親族と同居すれば特例が適用される可能性があるのです。これにより、敷地のうち330m2までの評価額が80％も減額されます。

（2）リフォームで一部を賃貸物件にする

同特例は、相続人がその土地で事業を行っていた場合にも適用されます。リフォームによって一部を賃貸物件として運用すれば節税につながる可能性があるのです。このパターンで特例の適用を受けるには、相続人が賃貸事業も引き継いでいる必要があります。

特例が適用されれば、賃貸に供する土地のうち200m2までの評価額について50％減額されます。

相続税評価額が増える大規模リフォーム

相続税評価額が変わらないリフォームであれば相続税の節税につながりますが、リフォームの内容によっては相続税評価額が増えることもあります。どういったリフォームが該当し、どれくらい評価額が増額になるのか見ていきましょう。

「資本的支出」にあたるリフォームは評価額に加算

原状回復するために行った外壁塗装や内装の修復、経年劣化で不具合が生じた設備の修理や交換といったリフォームは建物の利用価値を維持するのが目的なので、固定資産税評価額が増えることは基本的にありません。

固定資産税評価額が加算される可能性があるのは「資本的支出」にあたるリフォームです。資本的支出とは、建物の使用可能年数の延長や建物の価値向上につながるような支出のことを指します。

例えば、次のようなリフォームは固定資産税評価額に影響する可能性があるでしょう。

• 床面積を増やす増築

• 従来の設備よりも高グレードな設備の導入

• 間取りの変更　など

一般的に「リノベーション」に分類されるような内容の工事は、資本的支出に該当する可能性があります。評価額が加算されると、最初に紹介したほどの節税効果は見込めなくなるため要注意です。

大規模リフォーム時の評価額加算の考え方

固定資産税評価額は3年に一度見直されるため、リフォーム実施から相続税の申告期限（基本は相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内）までに見直しのタイミングがあれば、リフォームによる増額分が改定後の評価額に反映されていると見なされます。

問題は、大規模リフォームから相続税の申告期限までに評価額が見直されていない場合です。このケースでは相続税申告時、以下の計算式で求めたリフォーム費用を従来の相続税評価額に加算しなければなりません。

加算するリフォーム費用

＝（リフォームにかかった費用 − 償却費相当額）× 7割

基本的に加算が必要になるのはリフォーム直後の相続のため、償却費相当額はゼロに近いと考えられます。実質「リフォーム費用の7割程度」を評価額に加算するという認識でよいでしょう。

大規模リフォームでも一定の節税効果はある

資本的支出に該当する大規模リフォームだと費用の約7割が評価額に上乗せされるため、小規模なリフォームほど相続税評価額を低減できません。

ただ、言い換えれば「現金や預貯金をリフォーム費用に充てることで評価額が7割程度になる」ということであり、3割程度の節税効果は期待できるともいえます。

相続税対策としてリフォームを行う際の注意点

資本的支出に該当しないリフォームのほか、大規模リフォームでも一定の相続税対策になると紹介しました。相続税対策も兼ねてリフォームを実施する場合、次の点に注意しましょう。

相続発生前にリフォームを済ませておく 

当然のことながら、相続が発生してからリフォームした場合はここまで紹介した節税効果は期待できません。相続が見込まれる自宅が老朽化しているのであれば、早めに必要なリフォームを実施して備えるようにしましょう。

リフォーム費用は所有者が負担する

リフォームにかかる費用は所有者が負担するというのも重要なポイント。親名義の自宅をリフォームするケースでは、リフォーム費用も親が負担しなければなりません。子がリフォーム費用を負担すると、子から親への贈与と見なされて贈与税が課される可能性があります。

このリフォームが資本的支出に該当する大規模なものだと、相続後に子が相続税も負担しなければならず、実質二重の課税となってしまうかもしれません。

二世帯住宅は親名義で登記する

二世帯住宅にリフォームして親子で同居することにより、小規模宅地等の特例を受けられる可能性がありますが、二世帯住宅は必ず親名義で登記するようにしましょう。子世帯の居住部分を子名義で登記すると区分所有登記になり、特例の対象外となってしまいます。

相続税対策も含めリフォームは大和ハウスウッドリフォームへご相談を！

相続前の自宅をリフォームすることで相続税対策になる可能性があります。大規模リフォームでも一定の節税効果は見込めますが、節税を目的にするなら資本的支出に該当しない範囲でのリフォームを心がけましょう。

ただ、本来のリフォームは自宅の快適性をアップし、より長く住み続けるために行うものです。相続税対策になるというのはメリットの一つに過ぎません。節税の観点も大切にしつつも、まずは自分たちにとっての住みやすさを第一に考えてリフォームを検討しましょう。

大和ハウスウッドリフォームは、これまでに多くのリフォームを手がけてきました。部分リフォームからフルリフォームまであらゆるリフォームに対応可能です。将来の相続も見据えて自宅のリフォームを検討している方は、大和ハウスウッドリフォームへご相談ください。

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