新築マンションの価格高騰により、中古マンション価格も上昇しています。そのような背景から、手頃な築40年超の古いマンションを購入し、自分好みにリノベーションしようと考えている方も増えています。

とはいえ、「耐震性は大丈夫？」「あと何年くらい住めるの？」など、築年数の古さゆえに不安を感じるのも当然のことです。

そこでこの記事では、築40年超のマンションの魅力や特有の注意点、買ってOKな物件を見極めるコツなどをわかりやすくお伝えします

築40年超のマンションの魅力

築40年超の古いマンションには、新築や築浅の物件とは異なる独自の魅力が詰まっています。どのような魅力があるのか詳しく見ていきましょう。

価格が手頃で予算を抑えやすい

最も大きなメリットは、何といっても、物件そのものの価格が新築や築浅に比べて手頃なことです。物件購入費用を低く抑えられれば、マイホームにかける総予算も抑えられます。

また、物件価格を抑えられる分、浮いた予算をリノベーションに充てられるのも嬉しいポイントです。キッチンを最新設備にしたり、間取りを大きく変えたりと、自分たちのライフスタイルに合わせた自由な住まいづくりを叶えやすくなります。

好立地の物件を見つけやすい

駅の近くや商業施設が立ち並ぶ便利なエリアは、数十年前からすでに街として開発されてきた場所がほとんどです。そのため、利便性の高い好立地には、築年数の経過したマンションが多く建ち並んでいます。

新築マンションの供給数が少ない人気エリアでも、築40年超の物件まで検討の幅を広げれば、条件の良い物件が見つかるかもしれません。「人気エリアに住みたい」「駅近の好立地を優先したい」など、立地に強いこだわりがあるなら、築40年超のマンションを検討するのもおすすめの方法です。

資産価値が下がりにくい

マンション価格は新築時が一番高く、そこから少しずつ下がっていくのが基本です。しかし、築20年を過ぎたあたりから価格の下落はゆるやかになり、築40年を超える頃には年数に限らず安定してきます。すでに底値が見えているケースが多いため、将来もし手放すことになった際にも、買ったときと売るときの差額が少なくなり、大きな損失が出にくいというのもメリットといえるでしょう。

なお、減価償却の基準となる法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年と定められています。ただ、これはあくまで税務上の数字です。日頃のメンテナンスがしっかり行われている建物であれば、耐用年数を超えても快適に暮らし続けることができます。

築40年超のマンションの注意点

築40年超のマンションには多くの魅力がある一方、古いことに起因する注意点やリスクもあります。ここでは、購入前に必ずチェックしておくべき2つの注意点を紹介しましょう。

修繕積立金や管理費が高くなりやすい

建物は、築年数が経過するほどに不具合が発生しやすくなります。不具合が増えれば当然メンテナンス費用もかさむため、築古のマンションは毎月の修繕積立金や管理費が値上がりする傾向にあります。

もし、管理組合の資金計画が甘く、必要な積立金が不足している物件を買ってしまうと大問題です。大規模修繕工事の費用を積立金だけで賄うことができず、追加で数十万円から数百万円という高額な一時金を請求されるリスクもあるでしょう。

たとえ物件自体の価格が安くても、毎月のランニングコストが想像以上に高くつき、家計を圧迫してしまうケースもあります。築40年超のマンションを検討する際は、修繕積立金や管理費の額、修繕積立金の積み立て状況、大規模修繕工事の実施履歴なども必ずチェックしましょう。

耐震性に不安がある物件もある

現在の新築マンションで適合が求められる「新耐震基準」は、1981年6月以降の建築確認で適用されています。1981年5月以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震基準」で建てられているため、震度6〜7の大地震が起きた際、倒壊する恐れもあります。

ただし、旧耐震基準だからといって耐震性が不十分とは限りません。もともと新耐震基準を満たす十分な耐震性を有している場合や、過去に耐震補強工事を実施していて耐震性が強化されている場合は、築年数が古くてもリスクは低いと考えられます。

特に築年数45年を超える中古マンションを検討するときは、耐震補強工事の実施の有無や、耐震性に問題がないことを証明する「耐震基準適合証明書」の取得が可能かどうかをチェックしましょう。

なお、1981年以前に建てられた中古マンションで住宅ローンの利用や住宅ローン控除の適用を希望する場合、耐震基準適合証明書の取得が求められるケースが大半です。証明書を取得できない物件では、住宅ローンや公的制度を利用できない可能性が高いため注意しましょう。

買ってOKな築40年超マンションの見分け方

築40年を超えていても安心して購入できる物件を見極めるには、以下の4つのポイントをチェックしてみてください。

• 1982年以降の建築もしくは耐震基準適合証明書の取得が可能か

• 長期修繕計画や修繕積立金の積立状況に問題はないか

• 管理組合がしっかり機能しているか

• 立地条件が良く将来性が見込めるエリアか

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

1982年以降の建築もしくは耐震基準適合証明書の取得が可能か

前述のとおり、1982年以降に完成した建物であれば、新耐震基準が適用されている可能性が高いでしょう。住宅ローン控除でも「1982年1月1日以降に建築された物件であること」が要件の一つとなっています。

1981年5月以前に建築確認を受けた物件であっても、専門家による耐震診断の結果、十分な耐震性が認められるか、必要な補強工事が完了していれば問題ないでしょう。繰り返しになりますが、耐震基準適合証明書を取得できるかどうかも、忘れずに確認したいところです。

長期修繕計画や修繕積立金の積立状況に問題はないか

将来にわたって建物をどう維持していくかを示した「長期修繕計画」が、現実的な内容でしっかり作られているかを確認しましょう。過去の工事履歴がきちんと残されているかも大切な判断材料になります。

さらに、計画どおりに遂行するには、十分な額の修繕積立金が欠かせません。住人による滞納はないか、資金が健全に運用されているかを見極める必要があります。

長期修繕計画や修繕計画に関する詳しい情報は、不動産会社経由で「重要事項調査報告書」を取り寄せれば確認できます。専門的な内容も含まれるため、不動産会社の担当者に説明してもらいながら、維持管理に関わる財務状況に問題がないかチェックしましょう。

管理組合がしっかり機能しているか

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、管理の良し悪しが建物の寿命を大きく左右します。

物件を内見する際は、お部屋の中だけでなく共用部も観察してみてください。エントランスの掲示板は整理されているか、ゴミ置き場やメールボックス、駐輪場は清潔に保たれているかなどをチェックすれば、管理の質を推測できます。

また、管理組合の総会などで定期的に住民同士の活発な意見交換が行われているような、住民の意識が高い物件を選ぶと、長く快適に住み続けられるでしょう。

立地条件が良く将来性が見込めるエリアか

物件そのものの状況に加えて、周辺環境も必ず確認しましょう。駅から歩いてすぐの距離にあったり、近くにスーパーや病院が揃っていたりするなど、生活の利便性が高い立地を選ぶのが基本です。

好立地のマンションは、年月が経っても「住みたい」と思う人が多いため、将来住み替える場合にも買い手がつきやすく、一定の資産価値を見込めるという強みがあります。新駅や新線の開業予定があるエリアや、近くで再開発が予定されているエリアなど、将来性が見込める立地もおすすめです。

ただし、利便性が高い立地は、騒音・振動や治安で不安があるケースも少なくありません。内見時には、自分の足で歩きながら周辺環境を確かめてみるとよいでしょう。

リノベーション前提で考える場合の物件選びのポイント

どんなに立地や価格が条件に合っていても、リノベーションしづらい物件だと、理想の住まいは叶えられません。リノベーション前提で物件選びをする場合にチェックしておきたい、構造やルールに関するポイントをお伝えします。

間取り変更の自由度を左右する建物構造

マンションの建物構造には、大きく分けて「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。各構造の特徴は次のとおりです。

ラーメン構造は中高層のマンションに多く、壁式構造は団地や低層のマンションに多い造りです。大胆に間取りを変更したい場合には、ラーメン構造の物件を選んだほうが理想のプランを叶えやすいでしょう。

内見時にリフォーム会社の担当者に同行してもらい、自分たちの望むリノベーションが実現できそうか、プロに判断を仰ぐのがおすすめです。

リノベーションの制約になる管理規約

マンションでは、住民全員が守らなくてはならないルールとして「管理規約」や「使用細則」が定められています。この規約によって、リノベーションの工事内容に制約が生じるケースも珍しくありません。

よくあるのは、下の階への騒音トラブルを防ぐために、使用できるフローリングの遮音等級が厳格に決められているケースです。内容によっては、無垢フローリングを使用できない場合があります。また、玄関ドアや窓のサッシ、バルコニーなどは共用部分にあたるため、個人が勝手に色を変えたり交換したりすることは原則としてできません。

購入を決める前に細かいルールまで目を通し、希望する工事がルール違反にならないか確認しておくことが大切です。

水まわりの移動制限

キッチンをお部屋の真ん中に移動させたり、トイレやお風呂の場所を大きく変えたりしたい場合は、床下の構造に注意が必要です。

マンションの場合、戸別の排水管は、パイプスペース内を通る縦方向の排水管に接続しています。排水管は傾斜を利用して自然に流す仕組みのため、パイプスペースまで十分な傾斜を確保できない場所に、水まわりを移設することは難しいのです。

床を一段上げれば傾斜を確保できるかもしれませんが、そもそも床を上げることが禁止されていたり、必要な天井高を確保できなかったりするケースもあります。水まわりの移動を希望する場合も、リフォーム会社のプロにあらかじめ現地や図面を確認してもらうと安心です。

まとめ

築40年を超えるマンションは、手頃な価格で便利な住環境を手に入れられる魅力的な選択肢です。一方で、修繕積立金や管理費の値上がり、耐震性など、特有のリスクがあることも忘れてはなりません。

リノベーションを前提に古いマンションを購入する場合には、事前にリフォーム会社に相談しましょう。物件探しの段階からリフォーム会社のプロにアドバイスを求め、希望のプランを実現できるか確認しながら進めるのが、築40年超マンションの中古リノベーションを成功させるコツです。